Замена и восстановление предмета залога. Изменение предмета залога в период действия договора ипотеки не влечет прекращения права залога

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.

1. Обращение взыскания на предмет залога

Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.

Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.

Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).

Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.

Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.

Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества

Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.

2. Реализация предмета залога

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия

Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя

Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:

Отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;

Заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;

Для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.

Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.07.2011 N 902/11 разъяснил нижестоящим судам, что разделение предмета залога не означает его гибели, т.е. не прекращает его существования как объекта гражданских прав. Следовательно, залог в данном случае прекратиться не может.

Президиум ВАС РФ пересмотрел в порядке надзора судебные акты, вынесенные по следующему делу. Индивидуальный предприниматель и банк заключили кредитный договор, в обеспечение исполнения которого предприниматель (залогодатель) передал банку (залогодержателю) спорное нежилое помещение в залог. В ЕГРП была внесена запись об обременении залогом права предпринимателя на нежилое помещение. Впоследствии этот предмет ипотеки на основании заявления предпринимателя и с согласия банка был разделен на два новых нежилых помещения. В ЕГРП были внесены сведения об обременении ипотекой права собственности залогодателя на вновь образованные помещения. Впоследствии предприниматель продал эти помещения обществу, что послужило поводом к обращению в управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (далее - регистрирующий орган) с заявлением о госрегистрации перехода права собственности. Однако регистрирующий орган отказал в госрегистрации, поскольку согласия залогодержателя на отчуждение указанных помещений не было. Сочтя такой отказ незаконным и препятствующим осуществлению предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался следующим. По договору ипотеки, заключенному между предпринимателем и банком, предметом залога было определено нежилое помещение до его разделения. Следовательно, требование о необходимости согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога распространяется только на это помещение, а не на два вновь образованных. По мнению арбитражного суда, преобразование нежилого помещения путем разделения его на два новых объекта повлекло гибель первоначального предмета залога. Значит, образованные помещения уже не являются предметом залога и для оформления перехода права собственности на них к обществу по договору купли-продажи согласия банка не требуется. Суд обратил внимание и на то, что никаких сведений об обременении ипотекой образованных в результате раздела нежилых помещений договор купли-продажи не содержит. Таким образом, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в госрегистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции не согласился с позицией суда первой инстанции по данному спору. Так, суд апелляционной инстанции указал, что преобразование предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Действующее законодательство в указанном случае не требует для сохранения юридической силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки. В соответствии с Правилами ведения ЕГРП при преобразовании предмета ипотеки актуальные записи об ипотеке специальных частей подраздела III ЕГРП переносятся в специальные части подраздела III разделов госреестра, открытых на объекты недвижимого имущества, возникшие в результате такого преобразования.

Таким образом, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

В связи с этим суд пришел к выводу, что отказ регистрирующего органа был правомерен.

Однако суд кассационной инстанции согласился с мнением суда первой инстанции и оставил решение последнего в силе.

Заметим, что судебная практика неоднозначно подходит к разрешению подобных споров . В связи с этим коллегия судей ВАС РФ посчитала необходимым передать данный спор в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора в целях обеспечения единообразного подхода в толковании и применении арбитражными судами положений п. 2 ст. 346 и ч. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

При этом коллегия судей ВАС РФ указала, что суды первой и кассационной инстанции неправомерно расценили разделение предмета ипотеки как гибель заложенного имущества и, следовательно, как основание для признания права залога в отношении первоначального нежилого помещения прекращенным. Однако изменение предмета залога недвижимости в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. На данный факт правильно обратил внимание суд апелляционной инстанции. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). Данные разъяснения Президиума ВАС РФ не были учтены судами первой и кассационной инстанции, что привело к принятию ими не соответствующих действующему законодательству судебных актов.

Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и Постановление суда кассационной инстанции, посчитав, что выводы судов основаны на неправильном толковании соответствующих норм материального права и не согласуются с обстоятельствами дела. ВАС РФ подтвердил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели. То, что банк выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога и что обременение права собственности предпринимателя залогом на вновь образованные помещения было зарегистрировано, свидетельствует об изменении сторонами предмета договора залога. Следовательно, основания для признания права залога прекращенным отсутствовали. В связи с этим предприниматель (залогодатель) должен был получить письменное согласие банка (залогодержателя), чтобы распорядиться предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Поскольку для госрегистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилых помещений письменное согласие банка на отчуждение предмета залога в регистрирующий орган представлено не было, кроме того, в договоре купли-продажи отсутствовало указание об обременении залогом права продавца на эти жилые помещения, отказ регистрирующего органа в госрегистрации был правомерен. Это подтверждается положением п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации , предусматривающим, что в госрегистрации прав может быть отказано, в том числе если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания таких условий.

В связи с тем что правовая позиция ВАС РФ по данному вопросу определена, вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам при отсутствии других препятствий.

Документы:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См., например: решение Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 по делу N А09-4529/2009; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А09-4529/2009; Постановление ФАС Центрального округа от 27.01.2010 N Ф10-5926/09 по делу N А09-4529/2009.

Официальный текст :

Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий юриста :

Замена предмета залога по пункту 1 данной статьи представляет собой один из частных случаев изменения договора залога. Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Отсюда вытекает, что договор может предусмотреть и одностороннее изменение. В частности, в договоре залога может быть установлено, что предмет залога может быть заменен (и, следовательно, договор изменен) без согласия залогодержателя.

Пункт 2 ст. 345 ГК РФ содержит правило, по которому залогодателю предоставлено право по своему усмотрению изменить договор залога в случае гибели предмета залога. Гибель предмета залога означает, что гражданское правоотношение лишается своего объекта и не может продолжать свое существование без соответствующего изменения. В соответствии со статьей 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенным считается условие о предмете договора. Поэтому замена предмета договора залога является изменением договора залога.

Пункт 2 статьи 345, устанавливая, что залогодатель вправе заменить погибший предмет залога, тем самым дает ему право на одностороннее изменение договора залога. После такой замены договор залога получает новый предмет, т.е. является измененным договором залога. Важно подчеркнуть, что пункт 2 статьи 345 не требует согласия залогодержателя на изменение договора залога. Он указывает, что залогодатель "вправе" произвести и замену. Отсюда вытекает, что залогодержатель обязан с таким изменением договора согласиться.

Пункт 2 статьи 345 Гражданского Кодекса РФ оставляет на усмотрение залогодателя не только решение вопроса о том, изменять или не изменять договор залога, но и, в положительном случае, как его изменять и в какой срок производить изменение. В статье указано, что залогодатель вправе заменить предмет "равноценным имуществом". При этом не определено, как и кем устанавливается эта равноценность. Поскольку же вопрос об изменении договора решается односторонне залогодателем, ему тем самым предоставлено право и решать, какое имущество является равноценным.

Статья 345 не дает в этой процедуре залогодержателю никаких прав, он не наделен и правом голоса при решении залогодателя о равноценности имущества. Характерная черта пункта 2 данной статьи состоит в том, что она не устанавливает твердого срока, в течение которого залогодатель должен решить вопрос об изменении договора залога.

• Энциклопедия судебной практики. Замена и восстановление предмета залога (Ст. 345 ГК)
• 1. Соглашение о замене предмета залога не может признаваться недействительным, если в нем содержатся все существенные условия для данного вида договора
• 2. Замена предмета залога является изменением договора о залоге, что допускается по соглашению сторон, при недостижении которого залогодержатель вправе потребовать изменения договора в судебном порядке
• 3. Определение того, заявлено ли требование о замене предмета залога в пределах разумного срока, зависит от оценки конкретных обстоятельств дела, что входит в компетенцию судов первой и апелляционной инстанций
• 4. Замена и восстановление предмета залога в случае его гибели и повреждения являются, по общему правилу, правом залогодателя
• 5. Если предмет залога, являющегося мерой пресечения, не был восстановлен или заменен другим равноценным имуществом вследствие уничтожения или повреждения, то мера пресечения подлежит изменению

Энциклопедия судебной практики
Замена и восстановление предмета залога
(Ст. 345 ГК)

1. Соглашение о замене предмета залога не может признаваться недействительным, если в нем содержатся все существенные условия для данного вида договора

Суды установили, что соглашение о замене залога заключено сторонами в требуемой форме и содержит все необходимые для данного вида договора существенные условия. Суды отказали в признании сделки недействительной.

2. Замена предмета залога является изменением договора о залоге, что допускается по соглашению сторон, при недостижении которого залогодержатель вправе потребовать изменения договора в судебном порядке

3. Определение того, заявлено ли требование о замене предмета залога в пределах разумного срока, зависит от оценки конкретных обстоятельств дела, что входит в компетенцию судов первой и апелляционной инстанций

Принимая во внимание, что предметом залога в качестве меры пресечения может быть движимое имущество в виде денег, ценностей и допущенных к публичному обращению в Российской Федерации акций и облигаций либо недвижимое имущество, при разрешении вопросов, связанных с правом собственности, следует учитывать положения Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, а также особенности уголовного судопроизводства.

Если имущество, являющееся предметом залога, уничтожено или повреждено (например, недвижимость пострадала в результате пожара) либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом ( ГК РФ). В противном случае мера пресечения должна быть изменена.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.